질문)

갑은 1년 전 을 소유의 주택에 전세보증금 3,000만 원에 2년의 기간으로 임대차계약을 체결하고 입주한 후 가족들과 함께 주민등록 전입신고를 마쳤습니다. 그 후 갑은 아이의 교육문제로 갑을 포함한 가족 전체의 주민등록을 학교 부근 친척의 집으로 이전하였다가 그로부터 3개월 후 다시 위 주택의 주소지로 전입신고를 하였습니다. 그런데 일시 주민등록을 옮긴 사이 을의 채권자 병이 근저당권을 설정하였고, 그 후 주택이 경매절차에서 정에게 매각되어, 정은 갑에게 위 임차주택을 비워달라고 하고 있습니다. 아직 계약기간이 1년이나 남았는데 갑은 정에게 계약기간까지의 거주와 전세보증금 반환을 청구할 수 있을까요?

답변)위 사안은 주택임차인이 임차권의 대항력을 취득한 후 일시 가족전체의 주민등록을 변경하였다가 다시 동일 거주지로 전입한 경우 이미 취득한 대항력이 계속 유지되는가에 대한 문제입니다.

이에 대하여 대법원은 ‘주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결)’ 라고 하여 대항력은 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 재전입이 있었다면 재전입한 때로부터 앞의 대항력과 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다고 판시하고 있습니다.

그러므로 갑이 새롭게 취득한 주택임차권의 대항력은 근저당권보다 뒤에 취득한 것이므로, 경락인인 정에 대해 대항력을 주장할 수 없다고 할 것입니다.

다만, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 하는 것이 대법원의 판례입니다(대법원 1988.6.14. 선고 87다카3093,3094 판결). 따라서 갑으로서는 아이의 교육문제로 가족의 주민등록 이전이 불가피하더라도 가족 전체가 아닌 일부의 이전만으로 가능한 경우라면 굳이 가족 전체가 전출할 것이 아니라 가족 중 일부의 주민등록을 남겨놓고 필요한 가족들만 이전한다면 주택임차권의 대항력을 계속 유지할 수 있으므로 참고하시기 바랍니다.