임차인들의 권리금을 보호하기 위하여 상가임대차보호법이 개정되었는데요. 개정안이 국회를 통과함으로써 이제 5. 1.자로 이 법이 시행되게 되었습니다.

내용을 구체적으로 살펴보면 임대인인 건물주가 임차인이 권리금을 새로운 임차인으로부터 수령하는 것을 방해하지 못하도록 하는 것을 주된 내용으로 하고 있는데요.

우선 이러한 규정의 적용을 받기 위하여는 상가임대차보호법의 적용이 되는 임대차계약이어야 하는데요. 서울시의 경우 보증금 4억, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역은 3억, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 2억 4천, 그리고 그 외 청주와 같은 곳은 1억8천만원을 넘지 않는 경우만 상가임대차보호법의 적용이 가능한데요.

이러한 경우 임대인은 신규 제정된 상가임대차보호법 제10조의 4 제1항에 의거하는 행위를 하여 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 규정하였는데요. 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

그러나 임대인이 임차인이 지정하는 신규 임차인과 계약을 해야만 하는 것은 아니기 때문에 정당한 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 거절할 수 있고, 이러한 경우 위 10조의 4 제1항에 기재되어 있는 정당한 사유로 보고 있는데요. 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

이 외에도 임차인이 상가임대차보호법 제10조에 의거하여 계약갱신요구권이 없는 경우에도 권리금 회수와 관련된 보호를 받을 수 없는데요. 상가임대차보호법에 의거 계약갱신요구권이 인정되지 아니하는 경우는 다음과 같습니다.

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우