문 : 건축주로부터 건물의 신축을 의뢰받아 공사를 준공하였으나 공사대금을 지급받지 못하고 있어 건물에 대한 유치권을 행사 중입니다. 유치권을 행사하고 있어도 건축주로부터 언제 공사대금을 받을지 모르는 상태라서 공사대금에 충당할 목적으로 신축건물에 임시적으로 세를 놓고자 하는데 괜찮을까요?

답 : 유치권이 성립하기 위해서는 목적물에 대한 점유의 계속이 있어야 하고 유치권자가 점유를 잃게 되면 유치권도 따라서 소멸되게 됩니다(민법 제328조). 다만, 유치권자가 물건에 대한 점유를 일시 상실하였다가 후에 다시 같은 물건을 점유하게 된 경우에는 점유 상실 당시 유치권을 포기하는 등 특별한 사정이 없는 한 유치권을 취득한다고 보는 판례가 있어 점유 상실의 기간이 극히 짧은 경우 유치권이 보존되는 것으로 보입니다.

여기서 점유라 함은 채권자가 직접 점유하는 것뿐 아니라 제3자를 통해서 간접적으로 점유하는 것도 인정됩니다. 다만, 채무자의 직접점유를 통하여 채권자가 간접점유하는 것은 인정되지 않습니다(대법원 2008. 4. 11. 선고 2007다27236 판결 참조). 유치권이 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 효력으로 하는 권리이기 때문에 실질적으로 채무자가 직접점유하고 있다면 유치권의 효력을 인정할 수 없기 때문입니다.

그렇다면 유치권자가 목적물을 제3자에게 임대하여 간접점유하는 것도 유치권에서의 점유로 인정될 수 있다고 볼 것입니다. 그러나 이 경우 반드시 채무자의 승낙을 얻어야 할 것입니다. 민법 제324조에서는 유치권자의 선관의무를 규정하면서 동조 제2항에서 채무자의 승낙없는 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 금지하고 있고,

이를 위반하는 경우 채무자의 유치권 소멸청구권을 인정하고 있습니다.

결론적으로 유치권자는 유치물에 대한 대여를 통해서도 점유하고 있음이 인정되나 유치물을 사용, 대여하기 위해서는 채무자의 승낙을 받아야 할 것입니다.