** 오늘 제목은 쉽게 이해가 되지 않습니다. 임차인은 임대인에 비해서 경제적으로 약자인데, 고약한 임대인으로부터 임차인을 보호해야지, 임대인을 보호할 이유가 있나요.

사실 조물주 위에 건물주라고 이야기될 만큼 임대인이라고 하면 부유한 사람만을 떠올리시는대요. 물론 조물주 위에 건물주처럼 정말 부유한 임대인들도 있겠지만, 우리 주변에는 평생 열심히 일해서 모은 돈에 은행에 대출받은 돈을 더해 간신히 상가, 주택 등을 매수한 다음, 임차인으로부터 적당한 차임을 받아 그 중 일부는 대출이자로 사용하고, 나머지로 약간의 수입을 얻어서 생활하시는 분들도 상당히 많아요.

부유하다기보다는 그저 임차인과 비슷한 수준의 경제력을 가진 평범한 임대인들도 많거든요. 임대인이 차임이라는 불로소득을 누리는 것처럼 보일 때도 많지만, 임차인이 임차목적물에서 편안히 영업을 할 수 있도록 임차목적물을 유지‧관리하는데 상당한 노동을 투입하기도 하니까 무조건 싸잡아서 비난받을 이유는 없지 않나 생각해봤습니다.

그래서 오늘은 아주 부유한 임대인이 아니라 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 보통의 임대인이 겪을 수 있는 법률문제에 대해서 살펴보려고 합니다.

** 그러고 보면 상가건물임대차보호법, 주택임대차보호법 등 법률이 대부분임차인을 보호하는 목적으로 제정된 것이라, 어쩌면 임대인이 때로는 법률상 보호를 받지 못하는 경우가 생길 수 있겠네요.

예전에 조그마한 상가를 가지고 있는 임대인이 미용실을 하겠다고 하는 임차인에게 상가를 임대했어요. 그런데 임차인이 ‘경기가 않좋다. 장사가 안된다’면서 월세를 계속 안내는 겁니다. 임대인은 야박하게 당장 비우라고 할 수 없으니 보증금이 남아있으니 조금씩 공제해가면서 월세를 내기를 기다렸지요. 그러다보니 보증금도 거의 바닥이 나게 되었답니다.

그래서 임대인은 임차인에게 상가를 비워달라, 임대차계약을 해지하겠다는 내용증명을 보냈어요. 그런데도 임차인이 월세도 안내고 비워주지도 않으니까 임대인이 할 수 없이 명도소송을 제기해서 이겼어요.

** 임대인이 명도소송해서 이기면 손해를 볼 것이 없지 않나요.

법률적으로만 본다면, 밀린 임차료뿐만 아니라 소송비용까지 다 구할 수 있어서 손해가 없지요. 그런데 소송이라는 것이 오늘 소장을 내면 다음달 쯤 판결문을 받을 수 있게 빨리 끝나지 않아요. 최소한 수개월이 소요되고, 그 기간 동안은 다른 세입자를 구할 수도 없기 때문에 계속 차임 상당의 손해를 보게 되는데, 나중에 판결에서 이긴다고 해도 임차인에게 별도의 재산이 없으면 밀린 차임에 관해서 강제집행을 할 수 없으니 임대인은 속수무책으로 손해만 입게 되요.

그리고 좀 더 나아가서 임차인이 명도소송에서 지면 스스로 상가를 비워주면 다행인데 빨리 비워주지도 않아요. 그러면 또 임대인이 집행비용을 들여서 집행관으로 하여금 상가 내의 물건을 치우도록 조치를 취해야하는데, 이때 법을 잘 아는 임차인들이 법이 허용하는 범위 내에서 이 핑계 저핑계로 또 버티는 거죠.

** 판결문도 있고, 법에 따라 집행관이 집행을 하는데 어떻게 버티나요.

사실 그 사안에서 집행관이 임차인의 물건을 치우러 갔는데, 법을 좀 잘 아는 임차인이 얼른 미용실을 다른 사람에게 넘겨서 기존 임차인을 상대로 한 명도소송의 효력이 의미가 없어지게 된 경우가 있었어요. 이런 경우를 대비해서 통상 점유이전금지가처분 등을 하는데, 대부분 영세한 임대인이다보니 소송비용이 부담스러워서 명도소송만 덜컥 진행하다가 이렇게 더 시간이 걸리게 되는 경우도 많아요. 결국 다시 점유를 한 사람을 상대로 소송을 해야 해서 시간이 더 많이 들게 되었지요.

** 듣고보니, 임대인들도 고충이 많은데, 그렇다면 어떻게 해야 분쟁을 사전에 예방할 수 있을까요.

첫 번째로, 야박하게 보일지 모르겠지만 말로 하지 마시고, 내용증명 등을 보내시라고 권하고 싶어요. 우리 주변의 많은 임대인들은 사실 문서로 의사표시를 하는 경우보다 구두로 표시하는 경우가 더 많아요. 특히 계약을 갱신할지 여부에 관해서 구두로 이야기하다보니, 각종 임대차보호법에 따르면 갱신권한을 가지고 있는 임차인들이 갑자기 말을 바꾸는 경우 임대인이 ‘구두약정’을 입증하지 못해서 불측의 손해를 보게 되는 경우가 많거든요.

두 번째로, 임대인이 임차인에게 내용증명을 보내려고 해도 임차인의 주소 등을 정확히 모르는 경우도 많아요. 통상 최초 계약서를 쓰실 때 주민번호 등은 잘 확인하시는데, 주소를 맞게 쓰는지는 정확히 확인하지 않는 경우도 많거든요. 그래서 임차인이 법률문서를 받은 주소를 늘 확인해두시는 것이 좋아요.

세 번째로, 각종 임대차보호법 등 법령보다 임차인에게 매우 불리한 내용이 아닌 이상 제소전화해 제도를 이용하시라고 권하고 싶어요. 월세미납으로 임대차계약이 해지되거나 계약기간이 만료되었을 때 임차인이 임의로 명도를 하지 않는 경우를 대비해서 미리 제소전화해조서를 작성해두실 수도 있습니다.

** 제소전화해가 뭔가요?

제소전화해라는 것은 쉽게 말씀드리면 차후에 발생할 상황에 대해서 미리 소 제기전에 법원에 화해신청을 하여 일정한 권리관계를 확인받아 둠으로써 분쟁을 사전에 도모해주는 제도인데요, 이러한 제소전 화해조서는 민사소송법에 따라 확정판결과 같은 효력이 있어서 추후에 별도로 소송을 제기하지 않고 임차인으로부터 곧바로 명도를 받을 수 있습니다. 이렇게 미리 제소전화해조서를 받아두면 소송기간이 장기화되면서 입을 수 있는 피해를 최소화 할 수 있어요. 제소전화해가 간혹은 조물주 위에 건물주라 불릴 수 있는 임대인의 갑질의 방법으로 사용되어 비난을 받은 적도 있지만, 때로는 보증금이 매우 낮아서 명도소송이 길어질 경우 임대인이 막대한 금전적인 손해를 입을 수 있는 경우 또는 임대차보호법의 명문규정과는 다소 배치될 여지가 있지만 월세 및 보증금을 파격적으로 낮게 해주는 댓가로 법령이 정한 임대차갱신기간보다 짧게 계약기간을 하기로 합의한 경우에 추후 장기간의 법률 분쟁을 방지하는데 매우 유용한 방법이 될 수 있습니다.

사실 임대인이 급한 마음에 임차인을 상대로 소장을 내면 임차인은 일부러 법원의 문서를 최대한 늦게 송달받고, 최대한 늦게 답변을 하고, 최대한 천천히 재판을 진행하구요, 더욱이 우리나라는 3심제를 채택하고 있기 때문에 항소심, 상고심을 거치다보면 상당히 오랜 시간이 소요될 수 밖에 없기 때문에 제소전화해 등을 통해 미리 법률분쟁을 정리하시는 편이 좋습니다.

** 그렇다면 제소전화해에 임대인이 원하는 내용을 다 넣어도 되나요.

그건 안되세요. 임대인이 그런 내용을 넣는다고 해도 법원이 심문기일을 열러 정정을 요구하기 때문에 무작정 유리한 내용을 넣으시면 안되구요. 누가봐도 억울한 임대인이 되지 않기 위한 내용정도만 기재하시는 편이 좋습니다.