** 최근에 한 음식점 사장님이 건물주를 찾아가서 망치를 휘둘러서 이슈가 된 사안이 있었지요. 임대료를 갑자기 4배나 올려서 일어난 일인데, 이렇게 갑자기 임대료를 높여도 되는 건가요.

상가건물임대차보호법 제11조에 따르면, 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다. 따라서 임대인은 여러 사정에 따라서 차임의 증액을 청구할 수는 있습니다. 다만, 제11조 제1항 단서에 따라 증액의 경우에는 상가건물임대차보호법 시행령에 정해진 연 1할 2푼의 비율을 초과하지 못합니다. 즉 12%를 넘지 못하도록 규정되어 있는 것이죠. 그리고 더 나아가 제11조 제2항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 규정되어 있어, 차임인상에 명확한 기준을 정하고 있어 갑자기 차임을 4배씩 인상할 수는 없습니다.

** 그렇다면 상가임대차보호법에 따르면, 4배를 한꺼번에 올릴 수 없는 것 아닌가요. 그런데 왜 이런 일이 일어났을까요.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 따르면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 하도록 되어 있고, 또 제2항에 따르면 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 내에서만 행사할 수 있다고 기재되어 있습니다. 즉, 상가임대차보호법에 적용되는 기간은 길어야 5년이에요.

이 사안의 경우는, 임대인이 상가건물임대차보호법을 위반해서 최초 계약시부터 5년 이내에 갑자기 임차료의 4배를 인상한 것은 아니에요. 임차인이 상가건물임대차보호법에 따라 이미 5년간 상가를 임차하여 사용하고, 5년이 경과한 시점에 발생한 문제에요. 그래서 임대인은 이미 전체 임대차기간이 5년이 경과했고 주변시세도 많이 올랐으니, 임차인에게 계약을 다시 체결하려면 월차임을 4배 인상하는 내용으로 재계약을 하던지 아니면 계약을 종료하겠다고 통보를 했어요. 아마 임차인은 월차임을 4배 인상해주기 어려우니, 계약을 갱신하지 않고, 그냥 상가를 비워주지 않고 영업을 계속해 나갔던 것으로 보입니다. 임대인은 임대차계약 종료로 임차인을 상태로 명도소송을 했고 상가임대차보호법에 따른 기간이 종료되었기 때문에 당연히 명도소송에서 승소했겠지요. 그래서 임대인은 판결문에 기해서 강제집행을 시도했는데, 이때부터 임차인과 물리적인 충돌이 일어났고, 그 과정에서 이런 사건이 발생하게 된 것입니다.

간단히 말씀드리면 상가건물임대차보호법에서 임차인을 보호하는 기간인 5년이 경과하게 되면, 임대인은 재계약의 내용, 특히 임차료 증액에 관해서도 아무런 제약이 없게 됩니다. 그래서 법원도 임대인의 주장을 받아들여 임차인에게 임차목적물을 명도하라고 판단을 내린 겁니다.

** 임차인 입장에서는 장사를 시작해서 소위 자리를 잡으려면 1~2년에 되는 것이 아니고, 한 장소에서 5년간 영업을 하면 이른바 자리를 다 잡아놓은 상태에서 그냥 나가야 하는데, 너무 억울한 거 아닌가요.

그래서 상가건물임대차보호법상 갱신요구권이 보장되는 기간을 10년으로 늘려야한다는 견해도 있긴 합니다. 다만, 이것은 상가소유자의 권리와 어쩌면 배치되는 것이기 때문에 단순히 생각할 문제가 아니기 때문에 오늘은 논외로 하려고 합니다.

다만, ‘자리를 잡았다’라는 말은 일응 기존의 임차인이 계속 영업을 해서 다른 사람에게 양도할 경우 권리금을 받을 수 있는 정도에 이르렀다고 해석할 수 있는데요. 예전에는 건물주는 권리금에 있어서도 완전히 자유로웠습니다. 그래서 많은 임차인이 수년간 고생해서 자리를 잡아놓으면 상가건물임대차보호법이 정한 5년이 경과하자마자 임차인을 아무런 비용도 주지 않고 내보내고 임대인이 직접 그 자리에서 동일한 영업을 하는 경우가 비일비재해서 논란이 되어 왔습니다.

그래서 최근 상가건물임대차보호법은 임차인에게 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하는 규정을 신설했고, 최근에는 관련 법령에 기해서 권리금 상당의 손해를 배상하라는 하급심 판결이 있기도 했습니다.

** 그러면 이제 임차인은 임대차계약이 끝나고 임대인에게 권리금을 받을 수 있는 건가요.

아니요. 임차인이 임대인으로부터 권리금을 받을 수 있는 것은 아니고, 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다는 규정이 있을 뿐이에요. 만약 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하면 임차인에게 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 손해로 배상할 의무가 있을뿐, 직접 임차인에게 권리금을 반환할 의무는 없는 것입니다.

** 그러면 임대차기간이 끝나기 3개월 전에 얼른 새로운 임차인을 구해서 권리금을 받아 손해를 보전하면 되는 거겠군요.

그런데 사실 얼른 새로운 임차인을 찾기가 현실적으로 어려워서 문제에요. 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제2항 제1호에 따르면, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우에는 권리금회수기회보호의무가 없습니다.

따라서 건물주들이 임차인이 주선한 신규임차인에게 주변 시세를 반영해서 몇 배 인상된 월차임을 요구하고, 새로운 임차인 역시 기존 임차인과 마찬가지로 비싸진 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 임차인으로서는 권리금을 회수할 방법이 사실상 없게 되는 것이지요.

사실 기존 임차인이 주선할 수 있는 신규임차인은 대형프랜차이즈 등 막대한 임차료를 부담할 수 있는 임차인이 아닌 통상의 영세임차인인 경우가 더 많기 때문이지요. 결국 상가건물임대차보호법이 보장하는 5년이 경과한 다음에 임차인의 권리를 보호받기는 사실상은 상당히 어려운 면이 많습니다.

** 그러면 어떻게 해야 할까요.

상가건물임대차보호법 제15조에 따르면 해당 법령에 위반한 약정 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정되어 있는데, 이 말을 거꾸로 해석하면 임차인에게 유리한 경우는 효력이 있다는 뜻으로 해석할 수 있다는 뜻이죠.

그러니까 임차인으로서는 임대차계약을 체결할 때마다, 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 횟수 및 갱신시 증액이 가능한 차임의 범위 및 기간에 관해서 특약으로 명확히 규정하는 방법으로 자신을 보호할 수 밖에 없습니다. 요즈음은 경기가 워낙 안좋아지면서 임대인도 임차인을 구하기 어려워하는 경우도 있으니, 이런 식으로 어느 정도라도 대등한 지위에 있을 때 계약서에 명시적으로 임차인의 권리에 관해서 기재하시는 것을 권하고 싶습니다.