“임차인이 건물철거 약정을 한 경우 임대차기간이 종료하면 건물을 철거해야 하는가?”

<문> 갑은 토지소유자인 을과 임대차계약을 체결하였는데, 갑이 위 임대차계약을 체결한 이유는 토지위에 건물을 건축하여 주거목적으로 사용하기 위한 것이었다. 한편 갑과 을은 임대차계약서에 “임대차기간을 5년으로 하되 기간 만료 전에 임대차기간을 연장할 수 있고, 만약 임대차기간을 연장하지 않을 경우 갑은 건물철거와 함께 토지를 원상회복하여 을에게 인도한다.”는 내용의 특약을 기재하였다.

위와 같은 상황에서 을은 임대차기간 5년이 경과하자 갑에게 건물철거 및 토지인도를 요구하였다. 갑은 건물을 철거할 의무가 있는가?

<답> 결론부터 말씀드리면 갑은 건물을 철거하지 않아도 됩니다. 왜냐하면 그 이유는 다음과 같습니다.

민법 제643조는 건물의 소유를 목적으로 토지임대차계약을 체결하였는데 그 임대차기간이 만료한 경우 건물이 현존하는 때에는 임차인이 임대인에게 건물의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 임차인이 임대인에게 건물매수를 청구할 수 있는 권리를 박탈하는 특약은 임차인에게 불리한 것으로서 아무런 효력이 없으므로 갑은 임대차계약 체결당시 정한 특약에도 불구하고 을에게 건물매수를 청구할 수 있기 때문입니다.

만약, 을이 임대차기간의 존속 중에 토지를 병에게 매도하였다고 하더라도, 갑이 지상건물을 등기한 상태라면 병에게도 건물매수를 청구할 수 있습니다. 왜냐하면 지상건물을 등기하면 임차권을 제3자, 즉 토지의 매수인에게도 주장할 수 있기 때문입니다. 따라서 건물소유를 목적으로 임대차계약을 체결하였다면 반드시 그 지상건물에 대한 등기를 경료할 필요가 있는 것입니다.

결국 갑은 건물철거 특약에도 불구하고 을의 건물철거요구에 응할 의무가 없고 오히려 을에게 적정한 가격에 건물을 매수할 것을 청구할 수 있는 것입니다.