Q. 아파트를 매수하여 새로 입주하였는데 알고 보니 전 소유자가 오랜 기간 관리비를 납부하지 않은 상황이었고, 관리사무소로부터 전 소유자가 체납한 관리비도 납부할 것을 요구해오고 있습니다. 아파트 관리규약에 의하면 관리비채권을 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 합니다. 전 입주자의 체납 관리비를 납부하여야 하나요?

A.대법원은 2001다8677 전원합의체 판결을 통하여 ‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.’고 규정하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 외의 자들과 사이의 권리 · 의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이라 판시하면서 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 효력이 없다고 하였습니다. 따라서 기존 관리규약이 존재하더라도 전 입주자의 체납관리비를 승계한다고 볼 수는 없습니다.

그러나 위 판결에서 공용부분에 관한 관리비는 달리 판단하고 있는데, 공용부분의 경우 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지 · 관리할 필요성이 있고 이를 위하여 소요되는 경비에 대한 공유자간의 채권은 특별히 보장할 필요가 있고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서 승계인의 의사유무에 관계없이 관리비를 청구할 수 있도록 규정되어 있어 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 승계를 인정하고 있습니다.

기존 입주자의 관리비가 연체되었을 경우 연체료가 승계되는지 여부도 문제될 수 있는데, 연체료는 위약벌의 일종으로 집합건물의 특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생한 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다는 것이 대법원의 견해입니다(2004다3598, 2005다65821 판결 등).결과적으로 특별승계인에 해당하는 입주자는 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관한 관리비만을 지급하여야 하며 공용관리비의 연체료는 이에 포함되지 않는 것입니다.