임규호의 특급작전

  • 진행: 임규호(월~금)
  • 제작: 이영락   |   작가: 유혜미, 나소영   |   취재: 박지은
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손에 잡히는 법률

아파트 분양 광고, 어디까지 믿을 수 있을까

특급작전 | 2018.05.14 18:05 | 조회 2192


** 서민들에게 은 단순히 사는 곳이라는 용도의 의미를 뛰어넘지요. 우리나라에서 집은 비교적 안정적인 투자처로 인식되기도 하고, 대부분의 가정에서 안정적인 재산을 꼽을 때 가장 먼저 떠올려지기구요.

 

. 혹시 기억하시는 분이 계실지 모르겠지만, 예전에 어떤 부부가 새집으로 이사를 가면서 감격해서 눈물을 글썽이는 TV광고가 있었어요. 그때는 무슨 집샀다고 눈물씩이나 흘리나 하면서 대충 넘겼는데, 저도 회사생활 15년만에 처음으로 내 집을 마련하게 되었을 때 정말 눈물이 나려고 하더라구요.

 

** 그런데 어떤 분들은 이미 지어진 아파트 중에 1채를 골라 매수하기도 하지만, 또 많은 분들은 아직 지어지지 않은 아파트에 관한 건설사의 분양광고를 보고 분양신청을 하고, 분양신청에 당첨되면 2~3년에 걸쳐 계약금, 중도금을 내고, 2~3년 후에 지어진 아파트를 보고 잔금을 지급하는 형식으로 구입하잖아요. 그런데, 막상 다 지어진 아파트 시공 상태 또는 주변 환경이 2~3년 전에 들었던 광고내용과 너무 다른 경우가 있는데요. 이럴 때는 어떻게 해야 할까요.

 

말씀하신 것처럼 선분양 후시공 형태의 분양형태는 아파트 분양계약(매매계약) 당시에 실물인 아파트가 없기 때문에 광고는 아파트 구입에 있어서 매우 중요한 요소에요.

통상 선분양 후시공 형태의 아파트는 건설사가 모델하우스를 만들고, 모델하우스 안에 실제 크기의 샘플하우스를 만들고, 또 몇 몇가지 형태의 세대는 축소모형을 만들어서 보여주고, 또 아파트 전체의 조감모형을 만들어 보여주지요. 또 위 내용들을 아파트 카달로그 등으로 만들어 배포하며 광고를 해요. 그래서 일반인들의 경우 건설사의 광고를 신뢰하고 아파트 구입 여부를 결정하지요.

 

** 그럼 분양안내책자, 카달로그등에 기재된 내용과 달리 시공된 경우, 건설사는 수분양자들에게 손해를 배상해줘야 하는 것 아닌가요?

 

 

그게 광고내용과 다르면 손해를 배상해주면 참 좋겠는데요. 그렇지가 않아 많이 안타까워요.

우선 다들 아시는 것처럼, 사실 물건을 팔아보신 분들은 이해하실텐데요. 우리가 사실 무엇을 팔 때 좋아보이게 살짝 포장을 하잖아요. 그리고 사시는 분들도 어느정도 광고 내용을 감안해서 듣고요. 이런 측면에서 법원도 어느 정도 약간 과장된 광고는 대체로 괜찮다고 판단합니다.

이제부터 제가 몇 몇가지 사례를 나눠서 법원이 과장광고이니 손해배상을 해주라고 한 경우, 반대로 건설사 책임이 아니라고 한 경우를 말씀드려볼께요. 이것이 일률적인 기준이 있으면 좋겠는데 그렇지 않아 어려워요.

가장 먼저 통상 입지라고 표현하는 내용에 광고와 다른 부분이 있는 경우를 살펴볼게요. 많은 분들이 아파트 구입할 때 주변에 학교가 신설되는지’, ‘경전철이 들어오는지’, ‘공원이 생기는지’, ‘백화점이 들어오는지등을 중요한 고려대상으로 생각하시잖아요.

 

법원의 일률적인 기준은 알 수 없지만, 법원은 대체로 건설사가 예정되어 있던 도시계획의 내용을 이야기하였는데, 후에 예기치 못하게 도시계획자체가 변경된 경우에는 광고내용과 달리 변경되었다고 하더라도 책임을 지지 않아도 된다는 판결을 내린 경우가 좀 많습니다.

 

예를 들면 건설사가 분양당시에 도시계획이 되어 있던 대로 경천절이 들어온다고 광고했는데, 후에 도시계획이 예기치 못하게 변경되면서 경전철이 안 들어온 경우 또는 예정된 도시계획을 인용하면서 설립시기 등은 특정하지 않고 학교부지가 예정되어 있다고 했는데 아파트 완공 직후에 학교가 설립되지 않은 경우에는 책임이 없다고 판결을 내렸습니다. 또 반대의 경우로는 건설사가 전체적인 도시계획이 없었음에도 사업시행사가 모노레일 설치를 검토하는 내용의 간접자료를 가지고 모노레일이 설치된다고 광고한 경우에는 그릇된 정보를 제공했다고 건설사의 책임을 물었습니다.

 

, 통상 호재라고 하지요? 이것이 과장된 호재인지 아닌지 확인하기 위해서는 해당 호재를 관할하는 기관에 명확히 계획되어 있는 호재인지를 확인해보시는 것이 좋습니다.

 

** 그런데 모델하우스에 가면 곳곳에 달리 시공될 수 있다는 문구가 쓰여져 있는데, 이러면 건설사 책임이 면제되는 거지요?

, 사실 달리 시공될 수 있다는 문구에 기반해서 건설사가 모델하우스에 제시된 내용과 달리 다른 재질로 설치한 경우에 책임이 면제된 경우가 많아요. 저도 사실 건설사들이 모델하우스 곳곳에 달리 시공될 수 있다는 문구를 기재하고, 임의로 변경 시공을 하는 것에 제동을 걸어야 하지 않나 생각합니다. 건설사는 사전에 고지할 시간과 인력이 충분함에도 수분양자에게 일말의 고지도 하지 않고 임의로 달리 시공하는 것에 면죄부를 주면 수분양자에게 너무 가혹한 것이 아닌가 싶어서요.

 

** ‘달리 시공될 수 있다고 곳곳에 쓰여 있는데, 그럼 모델하우스가 무슨 의미가 있나요. 나중에 건설사가 달리 시공될 수 있다고 써놨다라고 하면 책임도 안 지는데요.

 

오늘 방송 시작하면서 말씀드린 것처럼 아파트 과장, 허위광고부분이 일률적인 기준으로 판결이 되지는 않아서 전부 면제되는 것은 아니구요.

 

예를 들면, 모델하우스 가시면 전체 아파트 조감도를 모형으로 만들어놓은거 보셨죠? 그 모형에 보면 아파트 여러 동 뿐만 아니라 아파트 주변에 공원’, ‘학교’, ‘도로등으로 주변 환경을 만들어놓잖아요.

어떤 건설사가 아파트 조감도 모형을 만들면서는 군부대를 군부대로 표시하지 않고 공원이라고 기재했어요. 수분양자들이 나중에 공원이 아니라 군부대인 것을 알고 한바탕 난리가 났겠죠? 사실 군부대가 인근에 있으면 소음문제 뿐만 아니라 고층아파트에서 군부대 시설을 내려다 보지 못하도록 차단벽이 생길가능성이 높아서 조망자체가 차단되기도 하기 때문에 공원과는 완전히 상반된 시설이죠.

그래서 입주민들이 소송을 하니까 건설사가 모형에는 그렇게 그려놨지만, 입주자모집공고문에는 인근 군부대 소음 발생가능성, 차단벽설치가능성에 대해서 써놨다고 항변했어요. 사람들이 아니 딱 그렇게 조형물을 만들어놓고, 깨알같은 글씨로 인근에 군부대 있다고 써놓은걸로 면제하는 것이 말이 되느냐고 재항변을 했어요. 입주민들이 이겼죠. 이런 경우에는 허위과장광고가 맞다는 거에요.

 

** 아무래도 입주민들은 건설사에게 제공하는 정보만을 신뢰해서 진행할 수 밖에 없는데, 건설사 책임여부가 오락가락하니 참.. 곤란하네요.

 

더 주의하셔야 할 것은요. 건설사가 허위광고를 한 것이 맞다고 판단이 되어도, 법리적으로 법원은 과실상계라는 것을 해요. 입주민도 충분히 알아봤어야한다는 취지에서요. 그래서 최근에는 실제 입주 전에 입주자협의회 등 단체를 만들어 건설사와 비등한 지위에서 시공진행과정을 체크하는 경우가 많아졌어요.

 

사실 집이 정말 너무 고가이기 때문에 주택자금을 마련하기 위해서 많은 분들이 정말 1, 2천원 아껴서 저축하잖아요. 특히 서울같은 곳은 심하게 비싼 곳은 3.3m2 당 고급 승용차 한 대값이 나오기도 하는데, 건설사가 광고를 할 때는 좀 더 막대한 책임감을 가지고 해야하는 것이 아닌가 싶습니다.

 

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