** 최근 제주도 여행이 아니라 제주도에서 ‘삶’을 살고 싶어 하시는 분들이 많아졌어요. 그러면서 제주도에 땅을 사시는 분들이 많아졌구요. 그런데 제주도가 아무래도 거리가 멀다보니까, 직접 가보지 않고 부동산 중개업을 하시는 분들의 말씀을 듣고 구입하시거나, 가보더라도 한 두 차례만 방문해보고 구입하시는 분들이 많아요. 이 과정에서 부동산 사기 등 피해를 입으시는 분들이 많아졌는데요.

네~ 제주도뿐만 아니라 전국 어디든 지가가 오른다는 소문이 돌고 있는 지역들에는 물론 정말 성실히 법을 준수하여 중개업을 하시는 분들도 많지만, 그 중에는 나쁜 의도를 가진 기획부동산업자들이 꼭 있어요.

기획부동산의 원칙적인 의미는 어떤 지역의 토지를 여러 명의 투자자에게 지분투자 또는 공동투자 방식으로 참여토록 하는 판매형태를 말하는데, 기획부동산이 워낙 사기 등과 관련이 되는 경우가 많다보니, 여러 사람이 한 번에 금전적인 피해를 입는 부동산 사기에 그냥 일반적으로 사용되고 있어요.

기획부동산이 원래는 부동산 개발을 기획해서 이윤을 추구하는 사업인데, 이익을 보는 사람의 반대에는 손해를 보는 사람이 있기 마련이라 문제에요. 기획부동산은 통상 여러 사람을 모집해야하기 때문에 전화로 권유하는 경우가 많고, 아니면 아주 호화로운 사무실을 차려놓고 많은 이익을 얻을 수 있을 것처럼 작성된 ‘개발 기획안’ 같은 자료를 보여주면서 매수를 권유해요.

** 사실 기획부동산이라는 단어가 나올 정도면 거의 사기가 되는거죠?

제가 사례를 하나 드려볼게요. 판례가 기획부동산이라는 표현을 쓴 경우인데, 이 기획부동산업자들이 사기죄로 처벌받았을지 아닐지 한번 맞춰보세요.

기획부동산업체를 운영하던 사람들이 있었어요. 이 분들이 어떤 지역에 다가구주택에 대하여 특별한 도시계획시설 사업을 추진 중인 사실이 없었는데, ‘구청 공무원들에게 이미 작업을 다 해놓아 수용이 되어 입주권이 나올 것이 확실하다’는 취지로 설명을 하고 다가구 주택을 세대를 분할해서 여러 사람에게 팔아, 입주권 매매대금 명목으로 1인달 1억이 넘는 돈을 받았어요. 그런데 나중에 입주권이 안 나온 거에요. 그럼 이런 기획부동산의 판매행위 사기가 될까요? 안될까요?

** 당연히 사기 아닌가요?

많은 분들이 억울하셨겠지만, 이 사례는 사기가 아니라고 판단되었습니다.

기획부동산으로부터 주택을 구입하셨던 많은 분들이 구입했던 주택이 원래 부터 분리되어 있던 각 주택의 입주권을 구입한 것이 아닙니다. 좀 쉽게 설명해드리자면 한 집을 여러 집으로 쪼개서 10집으로 만든 집의 입주권을 구입했어요. 이렇게 되면 원래는 1개의 입주권이 나올 곳에서 10개의 입주권이 나오게 되고, 기획부동산은 1개의 집을 사서 10개로 분리해서 파니 막대한 수익이 남고, 구입하신 분은 좀 싸게 입주권을 사서 그 차액 상당의 이득을 얻을 목적으로 입주권을 구입하게 되지요.

대법원은 기획부동산업자들이 잘못하긴 했지만, 이런 식의 집 쪼개기 방식이 문제가 되어 관할기관이 뒤늦게 도시계획시설 사업으로 수용되는 철거주택의 소유자에게 특별공급 아파트의 입주권을 주는 제도 자체를 폐지하면서, 결과적으로 입주권을 못받게 된 것이기 때문에, 기획부동산업자가 일부러 수 많은 매수인에게 사기를 치려고 ‘입주권’을 판 것이 아니다라고 판단한 것입니다.

사실 부동산에 정통한 사람이 아니면, 기획부동산업자가 법률상 1채의 집을 사서 10채로 쪼갠 다음에 판다는 사실을 알기 어렵지요. 그래서 많은 사람들이 속아서 이른바 쪼개기된 집의 입주권을 구입하고 손해를 보았지만, 법원은 기획부동산업자들을 사기로 처벌하지는 않았어요.

** 그런데 변호사님 여러 사람이 모여 각각 적은 돈을 투자해 땅을 개발하고, 그 개발이익을 나누어 갖는 것이 나쁜 것은 아니잖아요. 사실 예정된 대로 개발이 이루어지고, 투자자들이 그 이익을 나눠가지면 아무 문제가 없는데, 어떻게 구별해야할까요? 기획부동산 사기와 부동산 개발에 투자하는 것과의 차이요.

일단, 사기인가 아닌가가 중요한 것이 아닙니다. 왜냐하면 개발이 될 것으로 믿고 투자를 한 후에 손해를 보게 되면 기획부동산업자가 사기로 처벌을 받는다고 해도 돈을 돌려받기는 굉장히 어려우세요. 많은 피해자가 있다보니 기획부동산업자가 돈을 그대로 보존하고 있지 않는 이상은 피해자들 모두가 그 돈을 돌려받는 것은 거의 불가능에 가까워요. 그래서 기획부동산 사기는 예방이 정말 중요하죠.

첫 번째로, 부동산에 투자를 하실 때 전화로 투자를 결정하시면 절대 안되세요. 대체로 기획부동산 사기는 매수인이 잘 모르는 지역의 부동산 투자에서 발생해요. 그래서 거주지에서 먼 지역의 부동산에 투자를 할 때, 주로 전화로 매수권유를 받는데요. 이 때 ‘지금 안하시면 놓친다’는 말도 빠지지 않아요. 그러면서 ‘급히 계약금 중에 일부라도 얼른 보내셔야 잡아놓을 수 있다. 아니면 다른 투자자가 가져가버린다’는 식의 말을 하면서요.

어떤 부동산이든 전화로 투자를 권유하고, 계약금 중 일부를 먼저 송금하라고 하는 경우, 저는 ‘그냥 하지 마시라’고 말씀드리고 싶어요.

두 번째로, 개발된다고 하는 부동산에 관하여 반드시 지번까지 확인을 하셔야합니다. ‘~~ 일대 지역’이라고 말하면서 ‘거기 ~ 개발되는 줄 아시죠’라며 투자를 권유하는 경우가 많은데, 사실 부동산은 인근에 있다고 똑같이 개발이 될 수 있는 것이 절대 아니에요. 따라서 반드시 투자하시는 부동산의 지번을 정확히 물어보시고, 만약에 계속 ‘~ 일대’라고만 표현하시면 절대 투자하시지 마세요.

세 번째로, 지번을 확인하셨다면 토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도, 토지대장 등 관련 서류를 열람해보시면 됩니다. 여기까지만 해보셔도 완전히 엉뚱한 토지를 사시게 되는 경우는 거의 없어요.

마지막으로, 서류가 확인이 끝나셨으면 해당 지역에 가셔서 구입할 토지의 실제 현황을 살펴보시고, 관할 구청 등을 방문하셔서 직접 개발행위가 있을 예정인지를 확인해보시면 됩니다.

** 변호사님 너무 어렵네요. 투자 한 번 하려면 이렇게 많은 절차를 거쳐야한다고 생각하니 엄두가 안나요. 솔직히 말씀하신 문서를 본다고 해도 이해하기 어려워하는 분들도 많이 있으신대요? 어떻게 해야할지.

그렇다면 딱 한 가지만 말씀드릴게요. 도저히 저 서류들을 이해할 수도 없고, 부동산이 있는 장소에 가볼 시간도 없으신 분은.. 최소한으로 땅을 사라고 권유하는 회사 또는 사람에 관하여는 반드시 확인을 해보세요.

만약에 땅을 사라고 권유하는 회사가 있다면 법인등기부등본을 떼보시고, 최근에 설립되었거나 소재지, 대표이사 등이 자주 변경되었는지 살펴보세요. 만약에 투자를 권유한 자가 사람이라면 한 장소에 얼마나 오래 거주한 사람인지, 같은 장소에서 중개사무실을 계속 운영한 사람인지 등을 확인해보시면 되요. 사실 영업을 하는 사람 또는 회사는 소재지를 자주 바꾸지 않기 때문이에요.

변호사가 변호사사무실로 오라고 권유하면 ‘영업하냐’고 오해하실까봐 말씀드리기가 조심스럽지만, 가끔 사무실을 방문하시는 피해자분들을 보면서 왜 한 번도 법률전문가에게 물어보지 않았냐고 자주 여쭤봐요. 그럼 다들 화들짝 놀라시며 소송할 일도 없는데 여길 왜 오냐요?하고 반문하세요. 꼭 수술을 하지 않아도 병원에 가시듯이 가끔은 인생에 있어 중요한 결정을 하시기 전에 잠시 법률전문가에게 한번 쯤 확인하는 과정을 거쳐 보는 것이 어떤가 생각해보았어요.