임규호의 특급작전

  • 진행: 임규호(월~금)
  • 제작: 이영락   |   작가: 유혜미, 나소영   |   취재: 박지은
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손에 잡히는 법률

부동산 구입 전에 유의해야 할 점을 알려주세요.

특급작전 | 2018.01.29 12:21 | 조회 2087


** 우리나라에서 투자는 아직도 부동산이라는 말이 있지요. 정부가 계속 부동산 안정화 대책을 내놓고 있지만 그래도 여전히 투자는 부동산이라는 말이 있을 정도인데요. 부동산이 투자처로서 인기가 높은 만큼 부동산 투자와 관련한 피해사례도 많지요.

 

~ 저를 포함한 많은 사람들이 평생 집 하나 장만하기 위해서 정말 열심히 일하고, 또 집값이 오르니까 거주 목적이 아니라 투자목적으로 구입하시기도 하고요. 그런데 부동산이 워낙 비싸다 보니 거의 전 재산을 털어 부동산을 사게 되는데요. 그 과정에서 사기 등 피해를 입으시는 경우가 많아요. 그래서 오늘은 부동산 거래과정에서 발생하는 범죄에 대해서 좀 살펴보려고 해요.

그럼 질문을 하나 해볼까요. 한번 맞춰보세요. 어떤 분이 집을 하나 사려고 계약금을 집주인한테 주었어요. 그런데 집주인이 집값이 오르니까 얼른 집을 더 많은 돈을 준다는 다른 사람한테 팔아버린 거에요. 큰일이죠? 이거 죄가 될까요? 안될까요?

 

** 당연히 죄가 되는 거 아닌가요?

 

법원은 매도인에게 무죄를 선고했어요. 이상하지요. 집을 팔기로 약속하고 다른 사람한테 팔아버려서 매수인한테 금전적인 손해를 끼쳤잖아요. 물론 처음부터 계약금을 떼먹을 생각으로 다른 사람에게 팔았다면 사기죄가 성립하겠지만. 사람의 내심의 마음은 알 수 없으니.. 딱 떼먹을 생각이었다는 것을 법원에서 밝히기가 어렵겠죠?

 

법원이 어떠한 경우에 부동산 사기로 처벌하는지 그 기준을 알려드릴께요.

 

통상 계약금만 받은 경우에는 집주인은 언제든지 계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제할 수 있어요. 그래서 법원은 계약금을 받고도 다른 사람한테 팔아도 그 자체로는 배임죄가 되지 않는다고 판단한 거에요. 물론 처음부터 떼먹을 생각이었다는 사정을 입증할 수 있으면 사기죄로 처벌받겠지만... 그 내심의 사정을 밝히기가 너무 어려우니까요.

** 그럼 매매계약을 체결해놓고 돈도 받고, 다른 사람한테 팔아도 죄가 되지 않나요.

 

아니요. 무조건 처벌받지 않는 것은 아니고.. 집주인이 매수인한테 중도금까지 받은 상태에서 다른 사람에게 팔아버리면 그때는 배임죄가 되요. 법률상 중도금까지 받고나면 특단의 사정이 없는 이상 소유권이전등기 해줘야할 의무가 매도인에게 있다고 보거든요. 그래서 매수인으로부터 중도금까지 받고 다른 사람에게 파는 경우에는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상 이익을 취득하는 경우 형법 제355조 제2항의 배임죄가 성립해요.

 

** 그런데 통상 우리는 부동산 사기라는 말을 주로 쓰는데, 사기죄는 성립하지 않나요.

 

사기죄도 성립하죠. 당연히.. 앞서 살펴본 경우에 애초에 매매대금을 편취할 목적으로 다른 사람에게 판 경우에는 사기죄가 성립해요. 예를 들어 여러 사람에게 매도대금을 편취할 목적으로 계약금을 여러 사람에게 받는 경우는 배임보다는 사기가 될 가능성이 높아요. 그외에 부동산 사기 사례는 매우 많아요. 특히 부동산 사기는 누구나 알 수 있는 시세를 속이는 경우보다 주로 해줘야할 말을 하지 않고 파는 경우에 많이 발생해요.

 

그런데 법원은 해주어야 할 말을 해주지 않은 경우, 즉 부작위의 경우에는 부동산 사기의 요건을 매우 엄격하게 봐요.

 

첫 번째로 부동산을 매매할 때 어떤 구체적인 사정을 고지하지 않아야 해요. 예를 들면, 앞으로 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있는 사정이요. 어렵죠. 쉽게 말씀드리면 소유권이전등기를 못받을 사정을 말해요. 누가 이미 등기를 가져갔다던가. 아니면 처분금지가처분이 되어 있다던가. 이런 사정을 숨기고 매수하는 경우를 말하지요.

 

두 번째로, 매도인이 위와 같은 위험이 있는 사정을 알면서도 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 않아야 하고, 이걸 기망이라고 하구요..말하지 않고 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받아야 해요.

 

세 번째로, 매수인은 그와 같은 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 누가 봐도 명백한 경우여야 해요.

 

** 어려워요. 좀 구체적인 경우를 알려주시면 좋을텐데요.

 

주로 시세보다 비싼 값에 매수하는 경우 부동산 사기다!!라고 말씀하시는데요..

 

우선 작위에 의한 사기는 어떤 사람이 동일한 부동산을 친구와 같이 사면서 파는 사람과 짜고서, 사실은 자기는 친구보다 더 싼 값에 부동산을 사면서 친구한테는 같은 값으로 사는 것처럼 속였어요. 나중에 매수인으로부터 그 차액 중 일부를 돌려받구요. 법원인 이 사람을 사기죄로 처벌했어요.

 

다음으로 부작위에 의한 사기는 집 주인이 임차인에게 세를 놓으면서 자기 건물이 경매절차가 진행되고 있다는 사실을 말하지 않았어요. 나중에 임차인이 보증금을 다 내놓고 보니까 집이 경매로 넘어가게 생긴 거에요.. 이 경우 우리 법원은 집주인을 부작위에 의한 사기죄로 처벌했어요. 말을 해줬어야 한다는 거죠.

 

그리고 땅을 사실 때 뭔가 개발된다는 말을 듣고 사시는 경우가 많지요. 그런데 개발될 때 실제로 수용되는 땅은 매수해도 큰 의미가 없는 경우가 많고, 수용되지 않는 인근토지는 정말 비싸지는 경우가 있거든요. 그런데 땅 주인이 어떤 토지가 조만간 시에 수용될 것이라는 것을 알면서도 다른 사람에게 아무말 없이 비싼 값에 파는 경우가 있었어요. 법원은 이 경우에도 사기죄로 처벌했어요. 이처럼 매수인이나 세입자가 알았으면 매매계약이나 임대차계약을 체결하지 않았을 것이 명확한 이런 경우를 말하지 않으면 곧 부작위에 의한 사기죄가 성립해요.

 

** 무서워서 어디 집을 살까 싶네요. 어떻게 해야할까요.

 

작정하고 사기치는 사람한테는 답이 없다는 자조적인 말이 있어요. 그래도 굳이 조언을 해보자면..

 

우선은 대책은 욕심을 내지 않아야겠지요. 부동산 가격이 급격히 오르는 일이 잦다보니, 많은 분들이 부동산 투자에 매력을 느끼고, 무리하게 투자 수익에 무리한 욕심을 내다보면 판단력이 흐려져 사기를 당하기 쉬워요. 그러니까 지나치게 수익률이 높아 보이면 의심해보세요.

 

두 번째로 매매대금을 보내기 전에 꼭 등기부등본을 자주 떼보세요. 만약에 등기부등본에 변경 사항이 발생하면 등기소에서 잠시 열람을 못하게 막아두거든요. 그래서 열람이 안되면 뭔가 등기부에 변동사항이 있는거니까 주의하셔야해요. 돈보내기 직전까지 꼭 한번 더 떼봅니다.

 

세 번째로 가급적 공인중개사를 통해서 거래하세요. 중개과정에서 반드시 고지하지 않은 경우 공인중개사도 일정부분 책임을 지도록 하는 경우가 꾀 있기 때문에 공인중개사분들이 매우 면밀히 체크를 하거든요.

 

** 부동산이 너무 오르면 상실감을 느끼게 되는데요. 부디 부동산 가격이 안정화되어 살기 좋은 세상이 되었으면 좋겠습니다. 어느 직장인이든 열심히 일해서 얻는 소득이 부동산 오르는 속도보다는 빨라야 노동 의욕이 생기지 않겠어요?

 

 

 

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